[摘要] 今年北京的“3·17”住房限购新政被认为是近年来最严格的限购政策，不少人的购房计划都受到这一政策影响，由此产生的纠纷也并不少见。
今年北京的“3·17”住房限购新政被认为是近年来最严格的限购政策，不少人的购房计划都受到这一政策影响，由此产生的纠纷也并不少见。海淀法院日前就一起因“3·17”限购令而起的房产买卖合同纠纷作出判决，裁定“认房又认贷”导致的“上家”解约不能作为推翻合同的“不可抗力”。
今年3月，王先生与方女士签订二手房买卖合同，以800万元的价格购买方女士名下一套住宅商品房。签约不久，王先生支付定金60万元。为购新房，王先生早在今年2月就与丁女士签约出售己方房屋，丁女士就部分房款拟办理银行贷款。
今年3月17日，北京市发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。根据该通知，丁女士就其与王先生的房屋交易须提高首付款比例至60%，即丁女士需再交纳近200万元的首付款。丁女士因筹款未果向王先生提出解约，双方就此签订解约协议且王先生退还全部已收房款。此时，距王先生向方女士履行付款义务仍有两个半月。
王先生认为，上述新政策导致其与丁女士的房屋交易无法继续、不得不解约，进而导致其因无付款能力而无法继续与方女士之间的房屋交易，故上述新政策构成其不能向方女士继续履行合同的不可抗力，遂王先生当即要求与方女士解约并要求退还全部定金。而方女士此次卖房也是为了购买新房，其在与王先生签订售房合同后不久即与他人签订买房合同，若与王先生解约将导致自己无资金支付购房款并构成违约。
为此，方女士与中介一同与王先生协商，甚至表示愿意让价，希望双方能继续房屋交易。但王先生坚持上述意见并以上述事实理由诉至法院，要求解约和退款。方女士应诉后提出反诉，以王先生构成根本违约为由,要求解除双方的房屋买卖合同并要求王先生按照双方合同约定支付总房款20%的违约金，并提出其已收取的定金根据双方合同约定应抵扣违约金、不予退还。
海淀法院经审理认为，“连环单”虽在房屋交易中客观存在，但基于合同的相对性，每一单房屋买卖所涉及的房屋买卖合同法律关系是彼此独立的，在无特别约定的情况下，王先生与丁女士的房屋交易能否履行及是否履行，并不影响王先生就其与方女士之间的房屋买卖合同关系及其对方女士应负的合同义务和法律责任；
王先生与丁女士解约后，距其向方女士付款尚距时日，其仍可再次售房以筹得钱款继续履约，但其却提出解约且提起本案诉讼，明确表达了其不再继续履行合同的意思，构成根本违约。
最后，法院对王先生以不可抗力为由提出的解约要求未予支持，对方女士的解约要求予以支持并判令王先生根据合同约定支付违约金160万元，王先生已付的60万元定金依照双方合同约定被用于抵扣相应的违约金。
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律师：是不是“不可抗力”看情况
秦兵房产律师团律师孙雨寒告诉记者，如果房屋买家因政策原因已丧失了购买资质，从而无法继续履行购买约定的，通常可以被认定为“情势变更”，不承担单方违约责任。而如果房屋买家仍旧具备购房资质，只是因为政策执行后遇到贷款首付提高、贷款年限缩短等，这些并不必然导致购房人无履约能力，因此也不能简单认定为不可抗力或情势变更。
一般的原则是，若新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，购房人因新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立。
“另外，需要提醒购房人的是，在签订合同时，也要注意其中的条款。”孙雨寒举例，有的购房人在签订购房合同时，约定了按揭贷款，并且选择了若按揭贷款未能申请成功，由买家自行筹集剩余款项。
至于违约责任如何判定，孙雨寒告诉记者，通常是综合买卖双方的过错责任和卖方所产生的实际损失，若合同解除确实导致另一方当事人利益失衡的，根据情况酌情予以支持。
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